议主题:铁岭新城专项推介会

　　会议时间:5月4日14∶00-16∶30

　　会议地点:深圳会展中心5楼牡丹厅

　　主办单位:铁岭市人民政府

　　承办单位:铁岭财京投资有限公司

　　与会嘉宾:铁岭市市长、规划局局长、国土局局长等

　　直播实录：

　　【主持人】2008年，是一个充满期盼的年份，我们期盼奥运会的成功举办，期盼中国股市的重拾行情，期盼物价指数的不高企，期盼地产的冬天很快过去。

　　5月4日，是一个充满的活力和喜庆的日子，借着青年节的美好和吉祥，铁岭新城再度来到阳光明媚、生机勃勃的深圳，在这里隆重举办“铁岭新城重点项目招商推介暨房企融资并购与北上高端论坛”。下面请允许我介绍本次参会的部分领导和嘉宾，他们是：

　　铁岭市外经局局长赵力军先生

　　铁岭市建委常务副主任徐碧先生

　　铁岭财京投资赵强先生

　　膺杰集团董事梁民杰先生

　　盛富资本国际有限公司董事徐庆法先生

　　深圳国墅园地产市场中心总监梁松先生

　　深圳万融地产投行机构董事马建斌先生

　　今天我们也非常荣幸地邀请到招商地产、珠江投资、泛华置业、振业集团、前海股份、国墅园地产集团、益田地产、花样年集团、潜龙实业等50多家知名地产的投资机构领导和朋友，由于时间的关系不一一列举。

　　今天受邀来到的现场的新闻媒体有：

　　深圳特区报、深圳商报、南方都市报、深圳电视台，深圳晚报、晶报、香港商报、广州日报、南方日报、羊城晚报、第一财经日报、国土资源报，大公报，文汇报、中国经济时报、中国房地产报、搜狐焦点房地产网等，让我们以最热烈的掌声欢迎你们！

　　【赵强】尊敬的各位来宾、女士们、先生们下午好，今天我们非常荣幸地再度相约来到美丽的深圳举办招商推介活动，首先我谨代表列铁岭市政府和300万人民向参加的各界商界精英和媒体朋友表示欢迎，像与会嘉宾和承办的机构，以及活动的协办单位和各支持媒体表现衷心的感谢。

　　铁岭因著名笑星赵本山、潘长江而闻名的新兴城市，地区的经济水平不断的攀升，从2005年开始达到的年均20%左右的增长率，大大超过辽宁全省的和全国的经济增长水平，其经济强大的后发优势正开始焕发，高起点，高标准规划的铁岭新城经过2年时间的潜心建设，以初显依山而建择树而居，山环水抱的景观城市，铁岭以它的投入潜力吸引了深圳、香港等参与，深圳华南集团投资50亿元打造的浅水湾的住宅项目已经顺利的展开，今天不少在座的投资商是第二次参加我们的投资活动，非常感谢你们对铁岭的关注和支持。

　　历史给铁岭机遇，铁岭以还你为先的商机，为了活动的丰富多彩，我们邀请到资深的投融资的专家，为大家准备了高规格的论坛的活动，希望今天下午让各位来宾度过一个愉快、充实的美好时光，谢谢大家！

　　【主持人】感谢赵总的致辞，2008很多的房地产企业面临生存和发展的考验，“融资”、“并购”、“投资”这些至关重要的字眼异常敏感，牵动我们的神经，在此我们为大家奉献一场精彩的论坛，“房企融资并购北上投资高端论坛。

　　今天论坛的主持人是万融地产投行机构董事吴清林先生，有请。

　　【吴清林】各位嘉宾、各位来宾大家下午好，今天下午我们的论坛是房产融资并购与并购投资高端论坛，参加今天下午的几位嘉宾都已经介绍过了，我们就不再介绍了，下面我们以热烈的掌声欢迎各位嘉宾。在座的各位来宾都是房地产公司的老版、老总和专家，大家都非常关心今天我们论坛的三个主题，融资、并购、投资，我们的主题有6个，第一个主题是目前房地产宏观调控政策和金融环境的解读。首先，我们想请国墅园地产市场中心总监梁松先生给我们大家解读一下房地产宏观调控的政策。有请梁总。

　　【梁松】各位来宾，各位媒体朋友大家下午好，很高兴有机会参加这样的论坛，因为我们公司的董事长有临时的会有议要开我，带他作这样的发言，今天的发言代表我个人的一些观点，可以和大家相互交流一下。关于国家最近的宏观调控政策也是大家关注的问题，在这里我主要想谈三点，第一点，就是最近宏观调控政策这一套出台了一系列的相关的政策，可以说是一套政策的组合权，但是我认为最重的一记拳是去年出台提高第二套房的首付和提高体系1.1倍，这一记拳是最重的，这个政策的出台对房市的影响是最大的，从06年开始可以说是历年来宏观政策出台最多的一年，但是越调越涨，07年随着第二套房政策出台后，包括王石提出的出现的拐点，这是我想提出的情况。第二点，今年08年还是政策的执行年，主要06、07年国家颁布的宏观政策，政府要加强力度对他的执行，特别是有一些政策是颁布出来没有执行的力度，从中央到地方有政策没有真正的执行到。

　　我个人感觉，政府特别是在地根、银根方面会计划的加强收紧。在地根表现控制在严格土地的审批，另外对曾经提出的闲置土地的审查和回收，要加大查出。在银根方面，国家已经连续调了很多次的利息，在今年我个人感觉还有可能会继续下去。另外在存款的准备金率，以目前来说，存款准备金率上调到了最高点，88年调了13%，今年历史更高达到了16%，还有可能上调。也就是说今年的政策还是重在继续贯彻执行，特别是在地根和银根方面。

　　第三点，现在政策的执行政府调控楼市的初衷不是让楼市暴跌，而是政府想挤出泡沫使市场回归理性。从目前政策看，已经初见的一些成效，房价在珠三角地段，深圳、广州、东莞房价已经出现的下调。包括从春交会的展馆的情况，房价已经在逐步回归了。市场的需求也逐步得到的一些释放，包括近期的一些成交前一段时间有所增长，买房双方也会持续一段时间，总体来说，作为开发商我们对楼市的未来的发展还是相当有信心。

　　【主持人】谢谢梁总的演讲，在目前宏观政策条件下，目前房地产面对的环境非常严峻，有两个方面概括：一个是货币从紧，房地产企业要获得银行信贷的支持是越来越难，第二个方面咱们国家的资本市场仍然不发达，要通过资本市场上市融资再融资，我想应该是大企业的专利，下面有请盛富资本国际有限公司董事徐总解读一下房地产市场的融资环境，大家欢迎。

　　【徐庆法】今天下午，我本来不想参加这个活动，为什么呢？因为地产界确实太敏感了，我本来是人民银行第一批工作的，招商银行是最早的，后来出现了深圳光大银行，盛富资本是是台湾蔡万霖先生的，敏感在哪里呢，第一银行投资目前来说，地产来说，融资这条路基本上不可能，我现在坐在这儿说，王石说贷款也不见得马上可以拿得到。我在银行工作的时候，很多地产商找我们。第二个上市，今年只有2家，是证监会为了表示上了2家，我估计今年第三纪、地四家非常南。我们盛富资本在暨南、南京、郑州入了几个盘，我们去年响应中国政府的政策。所以银行融资、上市融资，实际上对地产公司的门关死了。出了这个难题考虑地产公司的融资的问题，我觉得是天大的难题，这个情况下怎么做，确实是比较困难。当时我在银行的时候80年代遇到的一次宏观调控，1988年我正在人民银行，1992年调控我在招商银行，再次调控的时候我光大银行。任志强说过一句话“不要害怕”，说地产的公司死了10个，我就死了10次了，我们银行的资金就现在可以告诉大家，70%—80%和地产的开发和买卖有关系，这样情况下怎么解决这个问题，怎么解决融资的问题，我觉得这个东西值得抛砖引玉。

　　我可以告诉大家，新真比较大的公司是这样，他有一块地，一旦形势变好的情况下，有可能他是活的一匹，是生活下来的发展商，这是第一句话。第二个是快，块拿地，快挣钱。第三局化是地产公司要看清楚形势，不要和政府博弈，不要和市场博弈，博弈的结果你死得更难看。

　　【主持人】谢谢徐总的忠告，进入论坛的第二个主题，就是融资并购对房地产企业的推动价值，融资和并购我们知道对任何行业企业都非常关键和重要，今天我们处在宏观的严谨的宏观调控情况下尤其如此，2008恩年有两大主题，要么融资，要负并购，要么生存发展是并购的浪费的机会，对我们广大的深圳的企业来讲，北上投资就是我们第三大主题，下面我们有请著名的融资和并购的专家膺杰集团董事梁民杰先生作深圳房地产企业融资并购的主题演讲。

　　【梁民杰】铁岭的领导、各位嘉宾、各位房地产的同行，我是梁民杰，我是厦门人，常驻香港，我的工作一部分就是为中外企业融资、收购、合并，所以我手头下的客户有很多境外的房地产企业和我一起合作，今天我非常荣幸来到深圳和大家见面，探讨刚才许总说的非常敏感的话题，刚才徐总说的三句话，一个要活起来，一个要快，一个不要和政府、市场去斗，我对这三句话做一些补充，然后说一下融资并购的情况。

　　第一个他说要活起来，我们刚才吃饭的时候也谈过怎么活起来，我缺几个亿的人民币的资金怎么活起来，政府不给我，我口袋外面的资金没办法进来，所有门都关了，钱进步来，外汇进不来，怎么弄几个亿的资金，活起来不是几个亿的资金是活起来的资金，你能吃一顿反不要吃三吨饭，能吃一顿就吃一吨饭，我们回来一个话题就是钱在哪里，现在国内游没有钱，有的是，海外友没有钱，多得是，银行有钱吗，大把，最重要是怎么让他们给你，我的工作就是怎么样把钱放到项目上。再说一句话是就是你们做什么工作另这些钱进入到你们的项目。可能你要包装一下，另银行资金或者是国内的财团介绍你的项目，比如我举一个例子，一般的房地产他们不贷款，如果是商业的房产而且有一个比较好的租客，他可能会借钱给你，你拿了这这比钱，不是生一个项目，而是活30个项目。第二个快，钱是有限的，不是无限的，我们要等钱的项目很多，我跟一个大老板说，北京有一个很好的项目，地点不错，二环和三环的中间，他说，多少钱一平方米卖给我，我说什么意思，他说不要说这么多，先吧价钱定下来，我再作调研，不要说，我作完调研，你把钱加来加去不要说，而且2亿人民币上的项目多得是。所以现在说，有钱的老板是有。所以我也完成同意不要和市场和政府争斗。现在有一个看法，政府对严控是继续下去。市场大家会看市场可能会掉下去，所以我们不要和市场斗，这个就是我自己碰到的很多的项目，我面对的一些困难，谈判到最后还是谈不下来，主要是价钱的问题，首先融资首先的价钱是不是最大的问题，要放在第二位，首先是事情要怎么谈成，这个是第一位。有没有钱，有钱，我们要怎么包装把钱拿在手里。很多人说我不要贷款，要把百分之百拿下来。最近我有一个项目，人家跟你谈把诚心诚意地谈，楼下10%人家对你的诚意就有怀疑，所以说这个话题对我们的前途怎么看，我自己还觉得，我们有一个例子，比方说你有三个项目，你卖掉一个，把一个项目的钱救另外两个项目，这就是活下来的方法。所以说今天的话题很长，我把经验给大家分享一下，就是这样。

　　【主持人】刚才有位嘉宾说我们房地产的企业非常好也有效的策略就是要活下去，活下去就是胜利，要在黎明到来之前不要死去，我想天亮不会远了。在活下去的前提下，我们房地产企业还是要扩大，还是要投资，还是要并购，向哪些扩大和投资呢，我想北上广大的新型化的城市是我们非常好的选择，今天我想有一个非常好的话题，就是关于房地产企业北上投资的选择之道和风险规避。下面有请这个领域里面，就是深圳房地产企业北上投资现行一步的就深圳万为基业投资发展有限公司马建斌先生为我们做演讲。

　　【马建斌】各位来宾、朋友大家好，我们也是和大家的一样的紧张，去年市场发生调整的时候，我们也是非常的担心，去年在年前开盘的时候也是出乎意料，当天的开盘当天全部卖光，后来我们想怎么是这样的情况，一个是在商业城市真正的需求是相当的旺盛。为什么这样讲，我们去一个城市的时候也做了市场调研，商业化的城市是经济适用房，把所有的房子定位为经济适用房，深圳的企业如果把深圳一流的产品和服务带到商业城市应该还有机会。

　　更深的体会就是房地产需求是完全存在，而且很旺盛。商业的城市不一样，电梯放是2千元的均价，今年是3千元的均价。我们的开发项目非常快，银行一看资金上了很快，如果不方的话，我们就不要这个钱了，4月份的时候，我们在深圳，银行就打电话过来了，企业要做到银行放心。就是我们自有资金很充足，投资的情况很好，一看房子买了一半了，银行就放心了，现在主要难的就是拿开发的贷款。

　　我和大家探讨一下的开发的思路，一个是理念一个是开发模式。你去诺地看的时候，区别很大，我们在三线城市的项目是在当地的矿了开发按照他们的统计已经是供大于求了，但是我们现在看的情况还是比较的健康。五一的情况比较好，当地的产品同质化很重，我们推出的买房在当地没有建构，代替的这些东西是完全不同的理念。我们组织的销售人员都不是当地的销售人员而是在移动、联通找的有服务意识的人员，经过培训。商业模式我想讲一个是定位的问题，我们的当时的定位是“让工人阶级排队购房。”带去的产品是一线城市的产品和服务。

　　再讲一下商业模式里面除了定位就是资源很重要，我们当时把资源优势整合了。在当地是整合能力比较强的，我们在后来开盘的情况之后也是这样的，基本上和深圳也一样，基本上有钱的就掏钱了，回家看有这样的房子，基本上就不用考虑了。资源能力这点有很好的资源，实际能力也是很强的。

　　另外还讲这三块的快速开发和快速销售房地产企业都会这样做，房地产涨价的时候就不一样了，我主要讲一下销售这块，我们的电梯房根据当地的开发商是买到2000元的均价，但是我们买到了3500的均价，但是4500元的房子基本上买不到，这说明了深圳的东西拿到三线城市，需求是非常好，前期工作做好，后期就比较轻松，房子其实也很好卖。这个销售不能在同一个城市用，换另外的地方去作还比较好。开发商的日子已经很难过了，所以我们现在的体会还是内地的三线城市大面积的布置。刚才需总对我们的建议也是一样。

　　第四块是非常重要，房地产的不确定性，没有那么多的土地开发，我们目前的体会是去年8月份开工，过年钱开盘，现在20万平米出了一半了。深圳企业有这种优势。所以深圳企业去三线城市还是比较有机会的。

　　销售这点我的体会是这样我们基本上按照市场的预期有10个点，因为深圳是很敏感我们当时的想法是这样，我现在给他出乎了他的意外，你给他的价格完全是预期没有想到出乎意料的价格，他就没有任何的准备。我和大家分享这么多。

　　【主持人】感谢马总的精采演讲，一方面是内地大量新型华的城市或者我们通常说的三线、四弦的城市，广阔的投资前景发展的空间，一方面就是深圳的房地产企业和内地的房地产市场的巨大的落差，和我们深圳企业的产品，我们的服务，我们的意识，我们的营销，在内地在广大的新型的发展城市应该是大有可为，现在我们有请铁岭新城的总经理赵总介绍为什么新型化趁势为什么有这么大魅力。

　　【赵强】大家下午好，我刚才我听了各位对房地产的分析以及各方面企业如何发展，我有一些感想，结合我自己操盘铁岭新城的经验来分析一下。有时候我们做一个项目的时候，此路不通大家会不会想含一个角度看问题，在一线城市、二线城市、所谓的深圳、上海、北京大城市的竞争越来越激烈，突然成本高，购买力下降，存在泡沫的情况下，我建议大家把目光投降广阔的有投资价值的三、四线城市，就是新型的发展城市，这些城市在三个方面对房地产生存和方面有吸引力的。首先是成本的拉低，大家都知道超大的城市，地价已经非常高了，当然地价的高其不下已有政府的调控，就是拿地的成本越来越高，同时政府也是土地收益里面最大的受益者。但是在三、四线城市不一样，比说铁岭，他的房地产市场不要说存在泡沫，应该准确的说还没有开始起步，他的房地产住宅的均价在06年只有不到2千元钱，07年是二千五左右，拿地的成本比较低，第二我们要换一个思路，就是差异化的竞争，因为他没有正经、规范的、非常时尚超前的房地产企业做这些楼盘。

　　比如去年、前年你绕城转一圈，你找不到一个象样的住宅小区，尤其是达到广州、深圳、上海绿化非常好、布局非常合理，规划也非常好，户型适用性非常好的楼盘没有。他们住宅没有物业也没有规划，这就是所谓的管理，我们简单给他追加一些因素，比如说绿化和园林，还有户型，代金我们的先进的理念就会追捧。只要有差异化的竞争，我觉得在三、四线城市还是大有市场。

　　另外，我想从第三个方面讲，也不是说所有的三、四线城市都具有投资的价值，为什么这么讲，我们房地产提供的是住宅，住宅是谁来住是人来住，就要找到人流，我建议大家考虑靠近大城市的在车程一小时之内的新型的周边的发展的城市，作为我们下一步投资的考虑。我就讲到这里。

　　【主持人】新型发展的城市的资本洼地效应和房地产后发的优势，反过来出现的新型发展城市的投资的价值，铁岭作为新型发展城市的典型的代表，荣膺2008年最具投资价值20强是中国社科院经过详细的调查研究之后得出的，铁岭新城投资的价值集中体现在哪些方面呢 ，我们请铁岭新城的早总解读一下。

　　【赵强】非常好我们铁岭新城的项目获得房产报和社科院这副高的评价，首先我简单介绍一下我们铁岭新城的项目，然后有一个专门的推介会，我们说的铁岭新城不是二暨房地产开发的项目，而是一个一级土地的开发项目，我们财京投资是 ？？他的主营业务是做铁岭新城规划城30公里的土地规划、城市设计、规划涉及，一直到土地营销，作为我们城市的运营商的概念，就要包括各项基础设施的运营的管理，供水、供电、燃起、通暖和政府特许经营授权的项目，所以准确地说财京投资将来是作为运营商的概念出现，他的体制也非常新，在土地一级开发上沟通的享受土地开发的收益，这个在中国的模式是非常新。

　　为什么铁岭新城具有投资的价值呢，首先资本的洼地、成本的洼地和他的后发优势我觉得是第一个他具有的价值，第二个是铁岭独特的区位优势，铁岭赋予沈阳市的他的交通负非常的便利，极大交通的干线途径铁岭，其中有京哈铁路，京哈高速，102国道，已经动工是这个的新站就设立在新城，3年之内投监铁岭到上扬的轻轨，这样就大大拉近了铁岭和沈阳的距离。

　　第三各优势是环境优势，铁岭作为历史上传统的农业地区，为这个地区保留的青山绿水，环境非常好，空气质量非常好，一提东北，就想到老工业基底，以沈阳周边抚顺、鞍山是重工业地，铁岭以前以农业为主，现状是一小两低，经济总量小工业低和趁势化水平低，正是因为一小二低就要改变现状。同时要建设沈铁工业的走廊，在铁岭102国道我们布置了7到11个工业园去，双轮的驱动提高他的经济总量。这是第三个环境优势。

　　另外从操作的项目讲，我们在规划和城市的设计方面华花了很大的经理，这是第第四个投资的价值，有非常好的规划，我们05年10月份到铁岭的时候，这个地方可以说是一张白纸，什么都没有，政府刚刚完成的总规，我们就做了控规，邀请了国际上知名的规划单位，比如说澳大利亚考克斯、美国的倍儿光临，作了铁岭市涉及的北北极竞赛，我们控规是请中国城市规划设计院做的，我们整个规划设计都是国内的顶尖水平来做的，这是我说的第四个具有的的价值。

　　第五个我认为铁岭新城是可持续发展的地方，这个可持续发展，大家每看一个城市会问你的人流从哪里来，产业竞争在哪里，我们的项目策划是双轮的驱动，沈铁工业走廊会有大量的人流、物流，就会要配套各项的措施，所以我认为铁岭新城是可持续发展的，就简单的说到这里。

　　【主持人】铁岭新城作为新型发展城市的新城、新区典型的代表，在投资运营方面有很多好的做法，同时在新城新区的融资方面也有非常好的经验和做法，铁岭新城启动项目之后和国家开发银行形成的非常密切的合作关系，也就是说，国家开发银行给它解决的极大开发的需求，总资金是20多个亿，请找总介绍铁岭新城和开发银行的关系。

　　【赵强】这个议题，我觉得职能稍微简单讲一下，因为情况发生的变化，并不是具有普遍性，大家知道国家开发银行作为国家控制的银行是以前的支撑的国家大型的企业，现在面临的商业化改制的命题，有幸的是我们和国家开发银行合作的过程中得到他们的大力的支持。

　　建立一个新城不是投资几十个亿，而是要上百个亿，资金哪里来是三个方面，第一是我们两方控股，第二是靠金融机构，在金融机构里面最大的分量就是国家开发银行，因为我们北京公司历来和开发银行有长久的合作关系，都非常信任和了解，有很好的人脉和社会资源，如果不能拿到开发银行的贷款，我们也不会进行这个项目。第三个来源就是靠我们的市场营销，形成良好的现金流和滚动开发，铁岭市是一个欠发达的地区，也可以说是新型的发展城市，在我们介入之前，铁岭所获得的国家开发银行的贷款的额度非常有限，我们进入之后一方面借助我们良好人脉资源，另外找准和国家开发银行的切入点，国家开发银行主要是国家的基础设施，我们铁岭新城就是作这个项目，政府做这个事情的时候我做这个事把这个情况给人家介绍，南你能不能给，他的融资手段和技术都有所欠缺，我们进入之后会了解银行的需求，我们自身怎么能达到银行的要求，就是你自己觉得这个项目再好，如果不能符合银行的各种硬性的条条框框，你说破天也不会给你。我们这个项目有大量的土地一级开发可以抵押，解决了国家开发银行的风险控制和还款来源，政府财政也给予了大量的支持，我就简单介绍一下，现在这个项目在国家开发银行这个层面不具有特别的代表性。我就简单介绍到这里。

　　【主持人】谢谢赵总。现在进入的论坛嘉宾和各位在座的互动的时间。看看在座的各位有什么问题？大家再融资和并购方面有什么好的想法和建议和疑问都可以和在座的融资、并购的专家提出疑问。

　　【听众】我有一个问题问一下，现在没有本土的企业在三线城市发展的模式，我把话题放在一起来说，深圳中小的房地产开发商去三四线城市发展，把深圳的先进的理念带过去，大家三线城市的发展需要支持，我们在三线城市里面寻求合作的机会，才能使他发展的规模提升呢，这可能涉及到二块，就是怎么样在三线城市寻找机会。

　　【徐庆法】我来之前地路上想这个问题，从金融机构得到一个信息，对一线城市、二线城市的划分，三线城市就是北京、上海、广州，除此之外的城市省会城市算二线城市，乌鲁木齐等一些城市算是三线的城市，比较大的县级城市算是四级城市，我在路上想这个问题，三线城市还是有机会的。三线城市第一是中央政府和人民银行、银监会及各家银行的判断，认为这些城市的泡沫比较少。就是这些地方投资、置业的比较少，需求都是自住的。第二个问题，就是三线城市的投资，尤其是四线城市的投资要慎重，当时我们搞资金就是限制二线城市。一些商业银行想招商银行、光大银行、民生银行这些股份制的商业银行在地级城市没有，四级城市没有。我告诉大家，深圳的很多地产公司走在三线城市全军覆没，为什么呢，金融不配套，他们的贷款额度的管理很多在升行，到了地级市额度管理的特别严。现在国外的资金对中国的一些三线城市不是很了解，他到中国的城市必须在地图上拿放大镜看，他必须要清楚这些城市才能投资，四级城市更麻烦，就是投资之前不要想融资，想自己的资金，要改变策略，快速的开发和回笼资金。在三级城市开发的时候要找当地的银行先走一下，资金不配套就特别的麻烦。

　　【主持人】我们房企并购和北上融资就告一段落，谢谢与会的主讲嘉宾。感谢各位主讲嘉宾带来的非常多的观点，新型发展城市的洼地的效应给我们留下非常深刻的影响，我们相信不少新型发展的城市成为热点，下面有请吴左夫先生介绍的正在铁岭新城招商的重点项目。有请。

　　【吴左夫】各位来宾，大家下午好，现在由我给大家讲一下这次我们来推介的铁岭铁岭新城的一些项目。铁岭新城地处东北亚中心地带、沈铁工业走廊的核心，哈大经济隆起带，南与正在建设中的中国第四个新区——沈阳新区紧紧相连，是中国十大最具有活力城市——沈阳的后花园。根据铁岭市总体规划，2010年铁岭新城人口将达到6—8万人，到2020年将发展到20万人。在未来5年内，铁岭新城将建成“依山而建、择水而居、山环水抱、组团错落”的国际化生态山水景观城市，成为一个经济社会、人文自然和谐发展的城市新区；成为辽宁中部城市中一颗耀眼的明珠；成为辽宁省乃至东北城市建设的模范样板。行政区域总面积近1.3万公里，总人口300余万。

　　大家可能对铁岭的了解往往是来自对赵本山的了解，实际上铁岭拥有不仅仅是赵本山，还有的内涵是有待于大家了解的，下面我们介绍一下铁岭的城市特色，首先铁岭是煤电能源之城。大家都知道，铁岭是一个生产快乐城市。从铁岭相继诞生等6位世界级的体育冠军，铁岭还是红楼梦作者以及著名的红学家的故乡，从06年起，铁岭市的国民生产总值进入飞速的阶段，比05年上涨了20.1%，他的增幅是略于辽宁省的首位。我们从铁岭宏观的四年来的GDP的增长值，他的后发优势在GDP的表面上非常的明显。铁岭还有拥有一条的生机勃勃的沈铁工业走廊，北至铁岭市锚架点镇，累计投资达到的32亿元，起步区的面积达到的70平方公里，通过铁岭建设的打造的工业走廊是经济总量的80%，都聚集在沈铁工业走廊内，工业走廊是改革开放先导区，是特色产业的积聚区是体制创新区。

　　接下来我们把铁岭的目前的现状进行大致的一个描述，铁岭新城位于辽宁中部的城市，铁岭市内，距离料城区8公里，规划占地面积是30平方公里。他距生养是只有40公里，铁岭新城在交通上的优势非常的明显，地处哈占据黑龙江和吉林两省的必经之地，经过铁岭新城区有两条铁路，还有一个高速公路就是沈哈高速，有一套国道是102国道，还有一个省道就是铁三，铁岭新城距离沈阳机场只有40分钟，实际上铁岭在东北的区域上的战略位置的交通优势是非常突出的，还要补充一下是目前铁岭新城已经启动了铁岭新城到沈阳的轻轨线路，2011年可以建成，所以说我们目前把我们的铁岭新城定位是“沈阳的后花园”，铁岭地处东北拥有丰富的地理资源。上天给铁岭留下的宝贵的财富，目前在铁岭新城内水的面积占新城的20%，在北方如此稀缺水的资源下我们真正打造主真正的北方水城，同时铁岭新城四面八方被优美的山体包围，在我们的城市的北侧有我们自己50米的人工山，整个城市在风水来讲达到了一个面水背山的格局。

　　还有一个拥有20平方公里的国家生态的湿地，是最自然的处理城市自我循环的系统，在铁岭北部拥有20平方公里的国家生态的实地，铁岭也被誉为在湿地旁的城市，因为拥有湿地，在铁岭新城拥有多种的动物和植物。

　　铁岭新城首先会成为代表铁岭的一个城市的标志区，以后新城就代表了铁岭地区。可以说今后的铁岭新城讲担负起铁岭市经济增长的作用，使整个地区经济逐步融合到沈阳的区域经济之中，甚至于渗入到整个环渤海。

　　铁岭新城还为大沈阳和沈铁工业走廊提供丰富的生活配套的措施。刚才给大家介绍了一下在规划上我们的城市实际上前期付出的很大的努力，我们在做整个规划的时候，没有简单从总规到控规，邀请的国际4个设计机构做设计，整个城市规划的格局归纳为三新三偏，今后的铁岭市政府市县浪级别的政府会搬迁到行政中心当中，三个轴是指天水河，对他进行的生态的景观轴，还有是联系铁路将会在我们新城区设立个客运站，对整个新城的商业的中心的辐射力是非常强大的，至于三片是指城市用地范围内，由我说的洹水河的分割的三个片区的综合配套的的设施。

　　新城的规划特色是以下几点，以一帆风顺呈现出清水和井水一心三轴的开发商的空间和楼在水中，景与水的独特的生态景观。接下来介绍新城的建设的进度，首先介绍一下基础设施，大家看到在这张图上蓝色和灰色的主干网是我们基本完工的基础配套的设施，道路基本的路面完成，目前整个在图上显示出的蓝色和灰色的区域都具备了开工的条件，我们在未来一年到二年的任务把天水河西侧，就是黄色的区域完成建设。接下来介绍一下重点工程的进程，目前为止，铁岭学院以及的华南成在我们铁岭投资的百万大盘政府的行政中心和金融大厦等项目都在建设施工中，预计到今年9月份，政府的行政中心和金融大厦都会落成，人员都会搬迁过去。目前新城区的房地产开发的现状，截至到2007年一年，铁岭市的新建的房的公粮是90万去年一年的消化量是100平方米，房价有2600元涨到2800元，整个令对房地产的需求是很旺盛的。因为通过的前期我们宏观的置业率看到铁岭处于腾飞的阶段，楼盘的推出必定会吸引多年住宅的需求在短期之内有一个释放，目前铁岭开工的项目有如下三个：第一个是中山六安商业接，是集餐饮、休闲为一体的，他位于铁岭新城区的中心，将建成现代生态和谐的家园，07年7越8号浅水湾开始建设，由刚开始2600元目前的价格涨到3200元，投资建设的占地7500余亩的中国最大的物流中心，该物流中心将聚集3万家的企业，对新城带来的人流和人群的拉动作用是不可小视的。

　　接下来再给大家介绍一下新城的投资的潜力分析，刚才和大家说过，铁岭是作为的辽宁中部城市群的重要组成部分，也是大沈阳经济圈不可缺少的区域性的城市，就目前来说，沈阳正处于一个高速发展区，铁岭目标是融入沈阳经济圈，近几年加快工业走廊的建设，在这里我们可以看出，通过前面讲的轻轨的建成，今后的沈铁同趁话是必然的趋势。沈铁工业走廊是沈阳和铁岭的工业园区。另外需要对整个铁岭的产业具备巨大支撑功能是东北的国际物流投资50余亿元的东北国际趁，位于整个新城的西侧，分为四大功能区，物流上午配套区和生活配套区，集制造、展示、配套、金融结算为一体，提供相应的采购物流等配送及其他的业务，每年的交易额达到了200亿人民币，为政府创造税收达到10亿人民币。

　　截止到今天为止，铁岭结合刚才讲的，铁岭一共是五大基底，一个是我们刚才讲的沈铁工业走廊是工业基地，一个是物流的基底，铁岭还在打造的北方物流，还打造一个教育基底，再加上近期市政府讲会成为一个主题公园，主题公园形成另外一个具备吸引力的区域。刚才和大家讲了这么多之后，大家会想，我们造一个城市，造完城市之后，这么多人将从哪里来，这是每人个想的问题，根据我们前面的讲解，在五大支撑之下由产业产生的吸引力是沈阳城镇的人这是经济我们前期的调查得出的结论，在未来的20万的人口里面，当地的原住民占7%，铁岭下下辖的占8%，有华南国际物流城所产生的商户占到20%，沈铁工业走廊的高端人员占15%，由流动人口产生的居住的需求占9%，以上的这几部分是构成的今后新城区的20万人口的构成。

　　下面来介绍新城的投资环境，实际上新城的投资环境最突出的一点，和其他的城市最具备差异化的一点，实际上是铁岭新城是在完全市场化运作的项目，铁岭新城是国内少有的政府扶持的新城的项目，为了打造极具特色铁岭新城，铁岭市政府与北京的专业的机也就是我们现在的所在的公司，营销的体系，积极对接的国内外的高端资源来运作新城的开发建设，在这种市场化运作的平台的基础上，实干、高效是我们在这种平台所所能产生的最大的特色，我们提供一个优惠的政策，应该可以说是我们对县级的开发商在地价和被配套设施上予以优惠，而且在办公环境上，历史机遇面前，辽宁省加快的辽西开发的步伐。您的企业如果到我们新城去办公的话，所有的手续会一个办公机构完成，将你的时间成本压缩到最低。

　　接下来是这次财京投资带来的具体的地块的项目，首先介绍的是五星级酒店的项目，第一个项目是如一到酒店，此地方在人工湖叫露一湖，东林京哈铁路与有一颗消遣拥有的德厚的自然景观，他容积率是2。

　　我们的城市的北侧，我们今年已经投资开通建设的北方唯一的湿地高尔夫的项目，在高尔夫的球场的旁边，我们目前有一个酒店的项目，此用地是近邻城市北部优美的凤凰山以及的大型的生态湿地公园，南至松花江路，西到衡山路，这是一个周边的景观的优势与附加价值都突出的项目，占地面积是92亩，容积率是2。

　　本次推出的还有一个四星级的项目，地处的城市的中央的地段，享有的吃蔬的商业氛围，他的特点系紧挨天水河，占地面积是148平方亩。

　　我们本次带来的项目有学校的项目，第一块推介在铁岭新城区的教学区内，占地面积是144.7亩，容积率是0.8，学校的类的第二个项目是仅靠天水河的百万平米拥有足够的市场的生源，东占地的面积是85.45，容积率是0.8，此的带来的第三类的项目是医院类的项目，我们本着的功用类的设施和市场化的原则推出的这个的地块，这个地块东至是目前的配套也最为成熟的地段。另外一个项目动工的华南城具备的充足的市场要素，容积率是1。因为的刚推动的前期的介绍，东北的三铁岭因此他又处在这么优质的一个交通干道上，西至天山路享有的最为成熟的基础设施。而且近邻的未来的铁路，他的交通的优势是非常的突出，容积率是1。本次的带来的还有居住类的项目，方案一的项目应该说是本次居住类的项目非常突出的，周边的景观的优势是非常突出的，此用地是会亏昆仑山路，享有罕见的天然的优美的环境，他的西侧是经过我们治理的缓和，旁边有100米的绿化带，他和人工的自然景观结合的非常美，是城市中心的核心地段，他的面积是298亩，容积率是2。另外的项目是东至泰山路，莅临城市商业轴，也享有城市繁华的便利。第三个地块是东至生山路，细致华山路这个地块的最大的优势是和被访的分题山和湖，是为数不多的优势之一，他的容积率是2。

　　本次带个来还有商业的项目，第一个东天水喝位于城市商业的轴线是整个城市的核心地段同时还有优美的环境条件，容积率是4。方案2是东至荒山路，细致泰山路北备至松花江路，也是与位同时的比较靠近的老城区是北边配套的最核心的商业区，当一个投资环境和产业的聚集力的居住的环境和人文的优势大于另外一个城市的时候，投资的资金和人才从一个城市迁移到另外一个城市，这是非常有名的理论，今天铁岭新城以崭新的面貌到哪里去，希望你投出您宝贵的一票。

　　非常感谢的吴经理对铁岭新城的重点项目的介绍，有兴趣的朋友会后可以和主办方做进一步的沟通。各位来宾的各位朋友，铁岭项目的重点招商的推介到此结束。