第二部分、市场分析
一、铁岭市酒店市场分析
1．铁岭旅游业基本情况
    近些年来，随着国家振兴大东北工业基地，加快辽宁西北部开发建设步伐的相关政策出台，加上一系列以铁岭地区、人物、文化为原型的影视节目在全国的上演，铁岭在全国掀起了一股东北文化的浪潮，吸引了越来越多的人群关注，到铁岭的中外游客逐年增多。
2005年全市旅游总收入12.5亿元，同比增长58.2%；2006年“五一”接待旅游人数35.5万人次，同比增长

37%；旅游收入9263万元，同比增长34%，2006年“十一”黄金周接待旅游人数34.5万人次，同比增长16%

；旅游收入6892万元，同比增长17%。
2．铁岭市酒店基本状况
    目前铁岭市拥有星级酒店12家，其中四星级酒店1家，三星级及以下酒店11家，银州区内的酒店主要有5-6家，分别是天兴酒店、铁源酒店、龙山宾馆、惠丰酒店（新酒店）以及京都酒店，它们基本上代表了铁岭市酒店水平，拥有客房约500间，床位近1000张。
3．铁岭酒店价格和出租率
    铁岭星级酒店的价格在各个酒店之间、季节之间差异不是很大。根据2005－2006年的情况，在考虑团队客人折扣因素后，铁岭三星级酒店标准间实际价格旺季约在200元／间左右，平季约在180元／间左右,淡季约在160／间左右，全年平均价格约在190元／间左右。
    根据铁岭旅游专业人士估计，铁岭市酒店出租率应在80％－90％左右，其中在7、8、9三个月旺季酒店出租率在95％左右，在5、6、10三个月平季中酒店出租率约在85％左右，在11－4月六个月淡季中出租率约在70％左右。
二、项目优势
1．地理位置优越，交通便利
    如意岛酒店建在铁岭新城中央地区人工如意湖中，以精美的如意岛桥连通城市环湖路，并对接长白山与昆仑山两条城市此干道，犹如一颗镶嵌在如意湖中的明珠。东临G102国道，紧靠京哈高速公路与京哈铁路，北距离铁岭老城区10公里，南距沈阳市40公里，驱车至沈阳国际机场仅需40分钟。
2．具有较大的市场空间和目标客户群体
如意岛酒店的市场定位最终是高档的五星级商务酒店，填补了铁岭市尚无五星级酒店的空白，在铁岭新

城更是占据了龙头老大的地位，处于垄断地位，与铁岭老城区内的酒店没有直接的竞争关系。
3．政府给予的大力支持带来稳定的长期高端客户群体
因为铁岭市委、市政府、铁岭县政府即将搬迁至新城，紧邻铁岭行政中心的如意岛酒店自然将得到铁岭

市各级政府的重点鼓励与扶持，成为他们最大的客户接待酒店，并获得稳定、丰厚的客户资源。
4．与新城如意湖文化娱乐区内多个项目形成资源共享及优势互补
如意岛酒店是如意湖文化娱乐区中一个重要的组成部分，周边还规划有写字楼、餐饮、酒吧、文化广场

等丰富的配套项目，届时将形成资源共享与优势互补的双赢局面。
三、目标客户分析
　　高档的五星级酒店是商界人士进行业务洽谈、加强感情交流的重要社交场所，是身份的象征，大中

型企业经常要举办年会、新闻发布会等商业聚会，为了展示企业形象和实力，它们希望到比较高雅、安

静的地方举行；同时，绿色亲水自然的高档酒店是回归自然、休闲娱乐的度假最佳选择。
所以本项目目标客户群主要定位于：
     ★ 政府职能部门；
★ 大中型企事业单位；
★ 高收入的商界人士；
★ 追求高层次娱乐且具备消费能力的年轻人；
★ 沈阳来铁岭休闲度假的人士。
第三部分  土地价格
    具体价格另议。